| Legislazione
relativa ai condomini |
Normativa
Il Codice Civile dedica ben 22 articoli al condominio (cfr.
Libro III della Proprietà, Titolo VII Della Comunione,
Capo II Del condominio negli edifici):
Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio
Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Art. 1119 - Indivisibilità
Art. 1120 - Innovazioni
Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
Art. 1122 - Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune
Art. 1123 - Ripartizione delle spese
Art. 1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale
Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai
Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo
Art. 1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio
Art. 1129 - Nomina e revoca dell'amministratore
Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore
Art. 1131 - Rappresentanza
Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino
Art. 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
Art. 1137 - Impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea
Art. 1138 - Regolamento di condominio
Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione
Inoltre, agli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione
del Codice Civile, disciplina le tabelle millesimali.
LIBRO TERZO
DELLA PROPRIETA'
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici
Art.1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani
di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte
le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi
e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature
e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas,
per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il
diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione
di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art.1119 - Indivisibilità - Le parti comuni dell'edificio
non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa
farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino.
Art.1120 - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata
dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte
le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino
il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie - Qualora l'innovazione
importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario
rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio,
e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione
non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini
che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente
la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi
o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare
ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione
e di manutenzione dell'opera.
Art.1122 - Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune - Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di
sua proprietà, non può eseguire opere che rechino
danno alle parti comuni dell'edificio.
Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per
la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio,
per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a
carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art.1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le scale
sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi,
per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni
di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è
ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le
cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione
dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,
restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura
del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art.1126 - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso
dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune
a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni
o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico
di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a
cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del
piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio -
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare
nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario
esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è
ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione,
se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi
con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico
solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto
di usare.
Art.1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se l'edificio
perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti
del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere
la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia
stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio,
e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei
suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa
alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca
cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129 - Nomina e revoca dell'amministratore - Quando i condomini
sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere
revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel
caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due
anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore
deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per
la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e
per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della
sua gestione.
Art.1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli
dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore
ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati
i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che
esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è
tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere
revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti - Qualora
l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente,
con atto notificato all'amministratore, può separare
la propria responsabilità in ordine alle conseguenze
della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato
entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò
che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio,
il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è
tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato
possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art.1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I provvedimenti
presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori
per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore
è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del
ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine
previsti dall'articolo 1137.
Art.1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che ha
fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore
o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti
di spesa urgente.
Art.1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Oltre
a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante
l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se
occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in
questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni - L'assemblea è regolarmente costituita
con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due
terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti
al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo
a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni
dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta
un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti
al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
o riparazioni straordinarie di notevole entità devono
essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo
comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste
dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti
al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti
i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale
da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
- Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento
di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso
all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende
l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione
per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art.1138 - Regolamento di condominio - Quando in un edificio
il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere
formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti
e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché
le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative
all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto
nel registro indicato dall'ultimo comma dell'articolo 1129.
Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare
i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare
alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120,
1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.1139 - Rinvio alle norme sulla comunione - Per quanto non
è espressamente previsto da questo Capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.
Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile
Art. 68 - Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124,
1126 e 1136 del Codice, il regolamento di condominio deve precisare
il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione
di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli
condomini [c.c. 1101].
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a
quello dell’intero edificio, devono essere espressi in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio
[c.c. 1138].
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione
di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Art 69 - I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di
piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse
di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio,
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente
alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani
o porzioni di piano.
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